Aluguel é pago antes ou depois? Mês vencido, vincendo, primeiro e último aluguel

Uma das dúvidas mais comuns no começo de uma locação é simples: o aluguel é pago antes ou depois de usar o imóvel? A resposta muda o que o inquilino paga no primeiro mês, o que acontece no último e como o proprietário deve organizar as datas do contrato.

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, artigo 20), o proprietário não pode exigir o aluguel antecipado, fora de duas exceções. Na prática, isso significa que, na locação comum, o aluguel é pago depois do período de uso, no chamado mês vencido. As exceções, e o que acontece com quem cobra fora delas, estão no artigo sobre aluguel adiantado. Aqui tratamos da parte prática: o que significam "vencido" e "vincendo", como ficam o primeiro e o último aluguel e se existe prazo de tolerância.

O que é mês vencido e mês vincendo?

São dois termos que aparecem na lei e nos contratos:

• Mês vencido é o período que já passou. Pagar "no mês vencido" significa pagar pelo mês que o inquilino já usou o imóvel.
• Mês vincendo é o período que ainda vai vencer, ou seja, o mês em curso. Pagar "no mês vincendo" significa pagar no começo do próprio mês de uso, antes de ele terminar.

Na locação comum, com garantia, vale o mês vencido. A expressão "mês vincendo" aparece na lei justamente na exceção: na locação sem nenhuma garantia, o proprietário pode exigir o aluguel e os encargos até o sexto dia útil do mês vincendo (Lei 8.245/91, artigo 42). Quando há caução, fiador ou seguro fiança, essa exceção não se aplica.

Qual é o prazo para pagar o aluguel?

O contrato define a data. É comum o pagamento no dia 5 ou no dia 10 do mês seguinte ao de uso, mas a data é livre, desde que o aluguel não seja exigido antes de o período terminar, fora das exceções da lei.

Se o contrato não fixar a data, a lei preenche a lacuna: o inquilino paga até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (Lei 8.245/91, artigo 23, inciso I).

Existe prazo de tolerância de 5 dias?

A Lei do Inquilinato não prevê dias de tolerância depois do vencimento. Se o contrato diz que o aluguel vence no dia 10, a partir do dia 11 o pagamento está em atraso, e podem incidir a multa e os juros previstos no contrato. A única ressalva é quando o dia 10 cai em fim de semana ou feriado: nesse caso o vencimento passa para o dia útil seguinte (Código Civil, artigo 132, parágrafo 1º), o que também é a regra dos boletos bancários.

Alguns contratos preveem uma tolerância, mas isso depende do que foi combinado e escrito. Quando o contrato não diz nada, vale a data de vencimento. Para o proprietário, o mais seguro é deixar a data e os encargos de atraso claros no contrato de aluguel e falar com o inquilino logo nos primeiros dias de atraso, como explicamos no artigo sobre inquilino que não paga o aluguel.

Como fica o primeiro aluguel?

Como o aluguel é pago depois do uso, o primeiro pagamento acontece depois do primeiro período no imóvel. Na assinatura do contrato, em regra, o proprietário não pode exigir o primeiro aluguel (Lei 8.245/91, artigo 20), salvo nas exceções que o próprio artigo faz.

Quando a entrada acontece no meio do mês e o contrato prevê vencimento em dia fixo, é comum que o primeiro aluguel seja proporcional aos dias de uso nesse primeiro mês e seja pago na primeira data de vencimento seguinte; a partir daí os meses correm inteiros. Outra solução é contar os períodos a partir da data da entrada (do dia 16 de um mês ao dia 15 do seguinte, por exemplo). Nenhuma das duas é imposta pela lei. O que importa é o contrato deixar essa conta clara desde o início.

Um exemplo com números hipotéticos: o inquilino recebe as chaves no dia 16 de março, o aluguel é de R$ 1.500 e o vencimento é no dia 10. O primeiro boleto, em 10 de abril, cobre os 16 dias de março, de 16 a 31: R$ 774,19, na conta de R$ 1.500 dividido pelos 31 dias de março e multiplicado por 16. Alguns contratos dividem sempre por 30; o que vale é o que estiver escrito. O boleto de 10 de maio já cobre abril inteiro.

E o último aluguel, quando o inquilino sai?

O inquilino paga o aluguel até o dia em que devolve as chaves, mesmo que isso aconteça depois do prazo do contrato. Como o pagamento é feito depois do uso, o último aluguel normalmente é acertado depois da saída, de forma proporcional aos dias em que ele ainda ficou no imóvel.

Seguindo o mesmo exemplo com números hipotéticos: se o inquilino devolve as chaves no dia 20 de agosto, o boleto pago em 10 de agosto quitou o mês de julho. Os 20 dias de agosto ainda estão em aberto: R$ 967,74, na conta de R$ 1.500 dividido pelos 31 dias de agosto e multiplicado por 20, acertados depois da entrega das chaves.

Por isso, é na saída que aparecem as dúvidas de quem pensa que "já pagou o último mês". Se o aluguel é pago no mês vencido, cada pagamento quita o mês anterior, e o período final ainda precisa ser acertado. Junto com ele entram as contas de consumo, o condomínio e o IPTU proporcionais e o que a vistoria de saída apontar. Se a saída for antes do fim do contrato, também pode haver a multa proporcional, como explicamos no artigo sobre sair antes do prazo.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Na Brasil de Andrade, administramos imóveis residenciais e comerciais em Fortaleza desde 1981. O inquilino paga aluguel, condomínio e IPTU num único boleto, e o proprietário recebe o repasse com extrato mensal. Na conta proporcional do primeiro e do último aluguel, usamos a quantidade exata de dias do mês. Quando o pagamento não entra, a nossa equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.