Inquilino morreu: o que acontece com o contrato de aluguel

A morte de um inquilino é um momento delicado para a família, e também traz dúvidas práticas para o proprietário: o contrato continua? Quem paga o aluguel daqui para frente? O que fazer com os pertences e com as chaves? A Lei do Inquilinato responde a parte dessas perguntas, e o restante se resolve com conversa e cuidado com a família. As regras valem em todo o país, inclusive para imóveis alugados em Fortaleza.

O que diz a lei

O artigo 11 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata da morte do inquilino. Ele diz quem passa a ocupar o lugar dele no contrato, o que a lei chama de sub-rogação:

• Na locação residencial: o cônjuge ou companheiro sobrevivente e, depois dele, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica de quem faleceu, desde que morem no imóvel.
• Na locação não residencial: o espólio e, se for o caso, quem der continuidade ao negócio.

Na prática, se o inquilino morava com a família, a locação não termina. Quem continua no imóvel assume os mesmos direitos e obrigações do contrato: valor do aluguel, reajuste, prazo e encargos.

A sub-rogação precisa ser comunicada

A lei exige que a sub-rogação seja comunicada por escrito ao proprietário e, se a garantia for fiança, também ao fiador (artigo 12, parágrafo 1º). Não é preciso assinar um contrato novo, mas é importante registrar quem passou a responder pela locação, com os dados e os documentos de quem ficou.

E o fiador?

Quando há sub-rogação, o fiador pode se exonerar da fiança no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação. Mesmo assim, continua responsável pelos efeitos da fiança por mais 120 dias depois de notificar o proprietário (artigo 12, parágrafo 2º).

Quando ninguém continua a locação, o fiador responde pelos aluguéis e encargos que venceram até a morte do inquilino, dentro do que o contrato de fiança previu. Já o período entre a morte e a entrega das chaves é um ponto em que os tribunais divergem: há decisões que consideram a fiança encerrada com a morte do inquilino e outras que mantêm o fiador até a devolução do imóvel. Por isso, essa cobrança não deve ser tratada como certa, e vale avaliar o contrato com um advogado antes de acionar o fiador.

Se o fiador sair, o proprietário pode exigir uma nova garantia (artigo 40, inciso IV). Para isso, notifica o inquilino para apresentá-la em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (artigo 40, parágrafo único). Explicamos esse caminho no artigo sobre fiador que quer sair do contrato.

E quando o inquilino morava sozinho?

Se ninguém que se encaixe no artigo 11 morava no imóvel, não há quem continue a locação. Na prática, o contrato se encerra com a devolução do imóvel pelos familiares ou pelo responsável pelo inventário.

Alguns pontos merecem atenção nesse caso:

• Aluguéis e encargos até a entrega das chaves podem ser cobrados do espólio, que é o conjunto de bens deixados por quem faleceu. Pelo Código Civil, a herança responde pelas dívidas do falecido (artigo 1.997), e os herdeiros não respondem além do que receberam (artigo 1.792).
• Multa por devolução antecipada: se ela pode ser cobrada nessa situação é um ponto discutido. O caminho mais sensato costuma ser conversar com a família antes de qualquer cobrança.
• Pertences: o proprietário não deve entrar no imóvel nem retirar objetos por conta própria. A retirada cabe aos familiares, em data combinada por escrito. O mesmo cuidado vale para o imóvel abandonado pelo inquilino.
• Chaves e vistoria: a devolução deve ser formalizada com a entrega das chaves e uma vistoria de saída, de preferência com um familiar presente.

Se a família não retira os pertences nem devolve o imóvel, a retomada depende de acordo ou de decisão judicial. O proprietário não pode trocar a fechadura nem desocupar o imóvel por conta própria.

E a caução?

A caução pertence ao inquilino. Com a morte dele, o valor passa a fazer parte do espólio. No fim da locação, ela é devolvida com o rendimento da poupança, descontados aluguéis, encargos e danos apurados na vistoria, como em qualquer devolução de garantia. Quem recebe é o responsável pelo espólio, conforme o andamento do inventário.

Na locação comercial

Se o imóvel é uma loja, uma sala ou um galpão, a locação passa ao espólio e, se for o caso, a quem continuar o negócio. É comum que a família leve algum tempo para decidir se mantém a atividade. Enquanto isso, vale combinar por escrito com o espólio quem paga o aluguel e quem responde pelo imóvel. Falamos mais sobre esse tipo de contrato no artigo sobre locação comercial em Fortaleza.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a vistoria de saída é feita pela nossa equipe própria, com fotos detalhadas. Quando o inquilino morava sozinho e o contrato se encerra, recomendamos ao proprietário não cobrar a multa por devolução antecipada, pelo relacionamento com a família. Acertamos os aluguéis até a entrega das chaves e o que a vistoria apontar. Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade.

Se quiser conversar sobre o seu caso, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.