Aluguel com opção de compra: o que o proprietário precisa saber antes de aceitar

A proposta costuma vir de um inquilino que gosta do imóvel e quer comprá-lo, mas ainda não tem a entrada ou o financiamento aprovado: ele aluga agora e garante o direito de comprar depois. Em Fortaleza, alguns proprietários também pensam em oferecer esse formato para atrair um inquilino mais estável ou adiantar uma venda.

O modelo é legal e pode funcionar bem, desde que o contrato defina com clareza preço, prazo e o que acontece em cada cenário. Abaixo, como ele funciona e o que conferir antes de assinar.

O que é aluguel com opção de compra

Na prática, são dois compromissos ligados: um contrato de locação, regido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e uma promessa de venda que dá ao inquilino o direito de comprar o imóvel por um preço e dentro de um prazo definidos. Essa promessa pode vir como cláusula do próprio contrato de locação ou como um contrato separado.

A Lei do Inquilinato não trata desse formato de forma específica. A base está no Código Civil, na parte do contrato preliminar (artigos 462 a 466), e na liberdade das partes de combinar o que a lei não proíbe. Alguns pontos do Código Civil que importam aqui:

• o contrato preliminar deve conter, exceto quanto à forma, todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, ou seja, da compra e venda (artigo 462);
• quando só o proprietário se obriga a vender e o inquilino decide se compra, trata-se de promessa unilateral: o inquilino deve se manifestar no prazo previsto, sob pena de a promessa ficar sem efeito (artigo 466);
• concluído o contrato preliminar sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do definitivo (artigo 463), e o juiz pode suprir a vontade da parte que não cumprir, salvo se a natureza da obrigação não permitir (artigo 464);
• o contrato preliminar deve ser levado ao registro competente (artigo 463, parágrafo único), o que lhe dá eficácia perante terceiros (Enunciado 30 da I Jornada de Direito Civil).

Diferença para o direito de preferência e para o leasing

O direito de preferência existe em toda locação, sem precisar de cláusula. Pelos artigos 27 e 28 da Lei 8.245/91, se o proprietário decidir vender, deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições oferecidas a terceiros, e o inquilino tem 30 dias para aceitar. Mas a decisão de vender, o preço e o momento são do proprietário. Explicamos esse procedimento no artigo sobre vender imóvel alugado e o direito de preferência.

Na opção de compra, o proprietário se compromete antes, com preço e prazo já fixados. Quem decide se a venda acontece é o inquilino.

O chamado leasing imobiliário (arrendamento mercantil) é outra coisa. Pela Lei 6.099/74 (artigo 1º, parágrafo único), é um negócio em que a arrendadora é uma pessoa jurídica que adquire o bem escolhido pelo arrendatário, e o contrato prevê a opção de compra ou de renovação e, havendo opção, o preço ou critério para fixá-lo (artigo 5º). É uma operação de financiamento com regras próprias, diferente de um aluguel entre proprietário e inquilino.

O que o contrato precisa definir

Além das cláusulas normais de locação, que listamos no artigo sobre contrato de aluguel, a opção de compra exige:

• Preço de venda ou forma de cálculo. Valor fixo ou critério, e como será corrigido até a data da compra (índice e periodicidade).
• Prazo para exercer a opção. Até quando o inquilino pode comunicar que vai comprar, e de que forma.
• Abatimento do aluguel no preço. Se parte do aluguel será descontada do preço, em que percentual e sobre quais meses. Esse ponto muda a natureza do que o inquilino paga: o contrato deve dizer se o valor abatido é devolvido ou não caso a compra não aconteça.
• O que acontece se o inquilino não comprar. Se a locação continua, termina ou se renova, e se há alguma multa ou retenção.
• Benfeitorias. Se as feitas pelo inquilino entram no preço, são indenizadas ou ficam para o imóvel. Pela Lei do Inquilinato, salvo disposição em contrário, as necessárias e as úteis autorizadas são indenizáveis (artigo 35). Veja mais no artigo sobre benfeitorias do inquilino.
• Custos da compra. Quem paga ITBI, escritura e registro.
• Financiamento. Prazo extra se o banco atrasar a análise e o que acontece se o crédito for negado.
• Registro. Como e quando o contrato será levado ao cartório de registro de imóveis.

Riscos para o proprietário e para o inquilino

Para o proprietário, os principais riscos são:

• Imóvel comprometido durante o prazo. Enquanto a opção vale, o proprietário fica preso às condições combinadas e, se o contrato estiver registrado, a opção vale também perante terceiros.
• Valorização. Se o preço foi fixado e o imóvel valorizar acima da correção prevista, a diferença fica com o inquilino.
• Financiamento negado. Se o inquilino depender de crédito e ele não sair, o imóvel pode ficar meses parado na expectativa de uma venda que não acontece.
• Abatimento mal escrito. Sem cláusula clara, o inquilino que desiste pode pedir a devolução do que foi abatido.

Para o inquilino, o risco é pagar meses de aluguel com abatimento e não conseguir comprar, ou descobrir dívidas, penhoras ou ônus na matrícula na hora da escritura.

Antes de aceitar, compare o que o imóvel renderia alugado sem opção com o preço proposto. O artigo sobre comprar ou alugar imóvel ajuda a pensar essa conta do ponto de vista de quem compra.

Impostos e orientação profissional

O tratamento tributário do aluguel abatido e da venda depende de como o contrato for escrito e da situação de cada proprietário. Antes de assinar, consulte um contador sobre o imposto de renda do aluguel e do eventual ganho de capital na venda.

Pelo número de detalhes que precisam estar no papel, a recomendação é que o contrato seja redigido ou revisado por um advogado de confiança, com a matrícula do imóvel atualizada em mãos.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, os contratos de locação são assinados eletronicamente e a vistoria de entrada é feita pela nossa equipe, com fotos detalhadas e laudo assinado digitalmente pelo inquilino. Quando o proprietário decide vender um imóvel que administramos, a nossa equipe cuida da notificação de preferência ao inquilino. O proprietário recebe extrato mensal e, no início do ano, o informe de rendimentos.