Multifamily: o que é e como funciona o prédio inteiro para aluguel

Em muitos países, é comum que um prédio inteiro de apartamentos pertença a um único dono e exista só para ser alugado. Nos Estados Unidos, esse modelo tem nome próprio, multifamily, e é uma das classes de investimento imobiliário mais tradicionais. No Brasil, onde o costume é construir para vender cada unidade, ele ainda é raro, mas começou a crescer nos últimos anos.

Abaixo explico o que é o modelo, como surgiu lá fora, como está no Brasil e o que pesa a favor e contra para quem pensa em investir em renda de aluguel em Fortaleza.

O que é multifamily

Multifamily é o empreendimento residencial com várias unidades, em geral um prédio de apartamentos, que pertence a um mesmo dono e é pensado desde o início para locação. Em vez de vender os apartamentos, o investidor fica com todos e recebe o aluguel de cada um.

No Reino Unido, o modelo é conhecido como "build to rent", construir para alugar. No Brasil, também aparece como "renda residencial".

A mesma lógica vale para projetos comerciais ou mistos, com lojas no térreo e apartamentos em cima. O que define o modelo é manter o imóvel inteiro para renda, em vez de vender as unidades.

Como o modelo surgiu lá fora

Estados Unidos. O National Housing Act, de 1934, criou a Federal Housing Administration (FHA), que passou a garantir financiamentos de grandes projetos de aluguel. Em 1960, uma lei federal criou os REITs, fundos imobiliários negociados em bolsa. Nos anos 1990, o imóvel de renda virou investimento de grandes instituições, e uma mudança de regras em 1993 facilitou a entrada dos fundos de pensão nos REITs.

Lá, cerca de 54% das unidades alugadas ficam em imóveis com cinco ou mais unidades, conforme cálculo feito a partir da tabela do Congressional Research Service com dados do levantamento oficial de 2021, que retrata o estoque de 2020. Em 2025, as vendas de prédios de apartamentos somaram US$ 165,5 bilhões, de acordo com a MSCI.

Europa. Na Alemanha, 52,8% da população morava de aluguel em 2025, segundo o instituto oficial de estatística do país. No Reino Unido, o governo criou em 2012 um fundo público para apoiar projetos de "build to rent", seguindo um estudo oficial sobre as barreiras ao investimento institucional em aluguel. Em 2025, o setor britânico recebeu o recorde de £ 5,3 bilhões em investimentos, segundo a consultoria Savills.

Como está no Brasil

No Brasil, 23% dos domicílios eram alugados em 2024, segundo a PNAD Contínua do IBGE, contra 18,4% em 2016.

O multifamily profissional ainda é pequeno. Segundo levantamento da consultoria Newmark, citado pela Bloomberg Línea em junho de 2026, o país tem cerca de 14 mil unidades, 90% delas em São Paulo. Pela estimativa do GRI Institute, divulgada na mesma reportagem, o modelo ainda não chega a 0,1% dos aluguéis do país. Em 2025, os negócios com residenciais para renda somaram R$ 1,1 bilhão, segundo levantamento da CBRE citado pelo Valor Econômico.

As fontes do setor costumam apontar quatro razões para o modelo ser raro por aqui:

• Juros altos. Com a Selic em 13,75% ao ano, taxa definida pelo Copom em setembro de 2026, o rendimento do aluguel compete com aplicações de renda fixa, e o dinheiro para construir custa caro.
• Falta de crédito específico. O financiamento imobiliário brasileiro foi pensado para quem compra a unidade para morar, e não há linha equivalente para construir e manter um prédio de aluguel.
• Cultura da casa própria. Muitas famílias preferem comprar, e o mercado de incorporação se organizou para vender apartamento por apartamento.
• Mercado espalhado. O aluguel está nas mãos de muitos pequenos proprietários, sem tradição de gestão de prédios inteiros.

Vantagens e riscos para o investidor

Entre as vantagens que aparecem nos estudos sobre o modelo:

• Renda pulverizada. Com várias unidades, a saída de um inquilino pesa menos no resultado do conjunto.
• Controle do imóvel. Sendo dono de todas as unidades, o investidor decide reformas, regras e melhorias sem depender de assembleia de condomínio.
• Projeto pensado para alugar. Plantas, acabamentos e áreas comuns escolhidos para o perfil de quem aluga, com menos custo de manutenção ao longo dos anos.
• Proteção em tempos de instabilidade. Em momentos de incerteza política e econômica, o imóvel é um bem físico, que não desaparece com a quebra de uma empresa ou de um banco, e o contrato costuma prever reajuste anual pela inflação, como explicamos no artigo sobre reajuste do aluguel. E, quando juros altos e crédito caro adiam a compra da casa própria, mais famílias seguem no aluguel, como mostra o avanço dos domicílios alugados no Brasil, de 18,4% para 23% entre 2016 e 2024. O preço do imóvel oscila, mas a renda continua enquanto houver inquilino.
• Desempenho histórico. Estudo da NMHC Research Foundation, associação do setor nos Estados Unidos, concluiu em 2018 que prédios de apartamentos tiveram retorno ajustado ao risco superior ao de escritórios, galpões e lojas nos 30 anos anteriores.

E os principais riscos:

• Juros e preço dos imóveis. A mesma instabilidade que favorece a procura por aluguel costuma trazer juros altos, que encarecem a obra e o crédito. Nos Estados Unidos, os preços de prédios de apartamentos caíram 16,1% a partir do pico de 2022, com a alta dos juros, segundo o Federal Reserve de Kansas City.
• Capital concentrado. Um prédio inteiro exige um valor alto em um único endereço, e vender o conjunto leva tempo.
• Tributação. A reforma tributária prevê IBS e CBS sobre a receita de aluguel a partir de 2027. Empresas, como uma holding, entram nas regras gerais; pessoas físicas, a partir de certos limites de receita e de número de imóveis, como explicamos no artigo sobre a reforma tributária e o aluguel.
• Gestão. Vacância e inadimplência precisam ser acompanhadas de perto, unidade por unidade. O custo de um imóvel parado está no artigo sobre quanto custa um imóvel vazio.

Resultados de outros países não garantem resultados aqui, e cada projeto precisa de estudo próprio. Para comparar com outras formas de investir, veja o artigo sobre imóvel para alugar ou fundo imobiliário.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Aqui na Brasil de Andrade, desenvolvemos projetos de renda de aluguel em Fortaleza do começo ao fim: escolha do terreno, definição do produto entre residencial, comercial ou misto, projeto feito pela nossa arquitetura interna com foco no uso para aluguel e na economia de manutenção, acompanhamento da obra, executada por terceiros, regularização e administração das unidades. Para quem prefere comprar um imóvel pronto, fazemos estudos de viabilidade. Explicamos as etapas na página sobre investir em imóvel para aluguel.

Se quiser conversar sobre um projeto, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.