Inquilino pode pedir usucapião do imóvel alugado?

Volta e meia circula a notícia de que o inquilino que mora muitos anos no mesmo imóvel pode virar dono dele. Em 2026, o assunto ganhou força com reportagens sobre uma "nova regra" que facilitaria a usucapião. Para o proprietário que aluga um imóvel em Fortaleza, a pergunta é direta: posso perder o imóvel para o inquilino?

A resposta curta é que o tempo de aluguel, por si só, não leva à usucapião. O risco existe em situações específicas, que têm pouco a ver com uma locação acompanhada e com aluguel em dia. Abaixo, o que a lei exige, por que o contrato protege o proprietário e quando a situação pode mudar.

O que a lei exige para a usucapião

Usucapião é a forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada do imóvel. O Código Civil prevê algumas modalidades, com prazos diferentes:

• Extraordinária: quem possuir o imóvel "como seu" por 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé (artigo 1.238). O prazo cai para 10 anos se a pessoa morar no imóvel ou fizer nele obras ou serviços de caráter produtivo (artigo 1.238, parágrafo único).
• Especial urbana: quem possuir "como sua" área urbana de até 250 metros quadrados, por 5 anos, para moradia própria ou da família, desde que não seja dono de outro imóvel urbano ou rural (artigo 1.240).
• Ordinária: quem possuir o imóvel por 10 anos, de forma contínua e sem contestação, com justo título e boa-fé (artigo 1.242).

Em todas elas, a expressão que importa é possuir "como seu". Morar muito tempo no imóvel não é suficiente: a lei exige que a pessoa se comporte como dona, sem reconhecer que o imóvel pertence a outro.

Por que o contrato de aluguel protege o proprietário

O inquilino ocupa o imóvel com autorização do proprietário e paga aluguel justamente porque reconhece que o imóvel é de outra pessoa. Essa posse não tem a intenção de dono que a usucapião exige. Por isso, enquanto a locação funciona como locação, com contrato em vigor e aluguel pago, a Justiça em regra não considera os anos de moradia como posse de dono para fins de usucapião.

O próprio contrato escrito é a principal prova dessa relação, ao lado dos comprovantes de pagamento, dos reajustes, das vistorias e da correspondência com o inquilino. Esse histórico documenta que a ocupação sempre foi de inquilino. Quem aluga sem contrato escrito fica com menos provas, como explicamos no artigo sobre aluguel sem contrato escrito.

Quando a situação pode mudar

A Justiça admite que a posse de quem começou como inquilino se transforme em posse de dono. Para isso, porém, é preciso uma mudança substancial na situação de fato. Em 2022, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu a usucapião especial urbana de um apartamento ocupado por um casal que havia assinado contrato de locação em 1983 (REsp 1.909.276). O tribunal considerou um conjunto de fatos: mais de 30 anos sem contrato de locação regular e sem pagamento de aluguel, benfeitorias feitas pelos moradores, pagamento de tributos e de taxas extraordinárias do condomínio e comportamento de proprietários exclusivos. Nesse período, o casal também se tornou dono de metade do apartamento. Segundo os moradores, eles passaram a ocupar o imóvel como donos em 1984, depois da falência da administradora que cuidava dos aluguéis.

O caso reúne fatores que pesaram na decisão: mais de três décadas sem contrato de locação em vigor e sem aluguel pago, e ocupantes que agiam como donos, pagando despesas do proprietário e fazendo obras. Esse cenário fica muito distante de uma locação acompanhada, com contrato e aluguel em dia.

Situações que merecem atenção do proprietário:

• aluguel que deixa de ser pago e não é cobrado por anos;
• imóvel de herança em que nenhum herdeiro acompanha o inquilino (falamos disso no artigo sobre imóvel herdado);
• contrato vencido há muitos anos sem reajuste, sem conversa e sem documento novo;
• ocupante que passa a pagar, em nome próprio e fora do que o contrato prevê, despesas do proprietário, como taxas extraordinárias do condomínio, e a fazer obras sem autorização.

A "nova regra" de 2026

Parte das reportagens deste ano mistura duas coisas. A primeira é a reforma do Código Civil, que tramita no Senado como projeto de lei (PL 4/2025) e ainda não foi aprovada. Até ser votada e sancionada, não muda nenhum prazo nem requisito de usucapião.

A segunda já existe: a usucapião feita diretamente em cartório, sem processo judicial, prevista na Lei 6.015/73, artigo 216-A, incluído pelo Código de Processo Civil de 2015. Desde 2017, quando o titular do imóvel registrado não assina a planta, ele é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio é interpretado como concordância (artigo 216-A, parágrafo 2º, com redação da Lei 13.465/2017). Isso torna importante que o proprietário mantenha endereço atualizado e responda a qualquer notificação de cartório sobre o imóvel. Os requisitos da usucapião, porém, são os mesmos: a ocupação de inquilino continua sem contar como posse de dono.

O que o proprietário pode fazer

• Manter contrato escrito e renovado ou aditado quando muda o valor ou o prazo.
• Cobrar o aluguel em dia e reagir ao atraso logo no início, como explicamos em inquilino não paga o aluguel.
• Guardar comprovantes de pagamento, reajustes, vistorias e mensagens.
• Não deixar a locação sem acompanhamento por anos, especialmente em imóvel de herança ou de quem mora fora.
• Responder a qualquer notificação de cartório ou da Justiça sobre o imóvel e procurar um advogado ao receber uma.

Se a relação já se perdeu, com anos sem cobrança, vale procurar orientação jurídica logo, porque o tempo conta contra o proprietário.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, toda locação tem contrato escrito, assinado eletronicamente, e vistoria feita pela equipe própria, com fotos detalhadas. O contato com o inquilino em atraso acontece no dia seguinte ao vencimento, o reajuste é aplicado com aviso ao proprietário e ao inquilino, e a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento. O proprietário recebe extrato mensal. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem litígio.