Chuva e estragos no imóvel alugado: quem paga o conserto

No Ceará, o período principal de chuvas vai de fevereiro a maio, segundo a Funceme. É a quadra chuvosa, e é nela que aparecem as goteiras, as infiltrações e as manchas de umidade que passaram o resto do ano escondidas. Em imóvel alugado em Fortaleza, a pergunta vem logo depois do primeiro temporal: quem paga o conserto?

A resposta depende da origem do estrago. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) divide as obrigações entre proprietário e inquilino, e, em apartamento, o condomínio também entra na conta.

Quando o conserto é do proprietário

Pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato, o proprietário deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina (inciso I), garantir o uso pacífico durante a locação (inciso II) e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV).

O Código Civil completa a regra: o locador deve manter o imóvel em estado de servir ao uso durante todo o contrato (artigo 566, inciso I), e a Lei do Inquilinato só cobra do inquilino a devolução no estado em que recebeu, descontadas as deteriorações do uso normal (artigo 23, inciso III). Na prática, isso coloca com o proprietário os problemas da estrutura e das instalações, que o inquilino não causou pelo uso:

• telhado com telhas quebradas ou mal encaixadas;
• laje ou varanda sem impermeabilização adequada;
• calhas e rufos mal dimensionados ou corroídos;
• rachaduras por onde a água entra;
• janelas e esquadrias com vedação comprometida pelo tempo.

Nesses casos, o conserto da causa é do proprietário, e também o reparo do que a água estragou no imóvel, como forro, pintura e reboco.

Quando o conserto é do inquilino

O artigo 23 da mesma lei obriga o inquilino a tratar o imóvel com o mesmo cuidado como se fosse seu (inciso II) e a reparar os danos que ele, seus familiares ou visitantes causarem (inciso V). Também o obriga a avisar o proprietário, imediatamente, sobre qualquer dano ou defeito que caiba ao proprietário consertar (inciso IV).

Por isso, o estrago pode ficar com o inquilino quando decorre de descuido dele, por exemplo:

• ralos e calhas entupidos por falta da limpeza do dia a dia;
• janela deixada aberta durante a chuva;
• furos feitos sem cuidado em telhado, laje ou parede externa, como na instalação de antena ou ar-condicionado;
• infiltração que ele percebeu e não comunicou, e que cresceu por causa da demora.

Neste último caso, o conserto da causa continua com o proprietário, mas o prejuízo que aumentou pela falta de aviso pode ser discutido com o inquilino. Explicamos esse ponto em detalhe no artigo sobre o dever do inquilino de avisar problemas no imóvel.

Há também situações mistas, como um telhado já com defeito que piora porque a calha estava entupida. Aí a responsabilidade pode ser dividida, e o melhor caminho costuma ser um acordo baseado no que a vistoria e o diagnóstico mostrarem.

Há ainda o temporal fora do comum, que estraga um imóvel sem defeito e sem descuido de ninguém. Pelo Código Civil (artigo 393), ninguém responde pelo prejuízo causado por caso fortuito ou força maior, salvo se tiver assumido isso no contrato. O custo de recompor o imóvel fica com o dono, como ficaria se o imóvel estivesse vazio.

Quando o problema vem do condomínio

Em apartamento, muitas infiltrações de chuva nascem fora da unidade: na laje de cobertura, na fachada, nas juntas entre os andares ou nos ralos das áreas comuns. Quando a origem está na área comum, o reparo costuma ser do condomínio. Se for manutenção de rotina ou pequeno reparo, como desentupir um ralo ou consertar uma calha da área comum, a despesa é ordinária e entra na taxa de condomínio que o inquilino paga (artigo 23, inciso XII e parágrafo 1º).

Nesses casos, o inquilino avisa o proprietário, e o proprietário, como condômino, aciona o síndico. Se a solução exigir uma obra que interesse à estrutura do prédio ou à fachada, ela entra entre as despesas extraordinárias de condomínio, que a lei atribui ao proprietário (artigo 22, inciso X, e parágrafo único). Explicamos essa divisão no artigo sobre quem paga o condomínio e a taxa extra.

E os móveis e objetos do inquilino?

Se a água estragou o sofá, o colchão ou os eletrônicos do inquilino, a pergunta é outra: quem deu causa ao problema. Se a infiltração veio de um defeito que o proprietário conhecia e não consertou depois de avisado, o inquilino pode pedir indenização. Se o estrago veio de descuido do próprio inquilino, o prejuízo é dele. Cada caso depende de prova.

O seguro contra incêndio do imóvel, em geral, não ajuda aqui. Ele cobre a edificação e costuma ter cobertura básica para incêndio, queda de raio e explosão. Coberturas como vendaval só valem se tiverem sido contratadas, e os bens do inquilino normalmente dependem de um seguro residencial contratado por ele. Detalhamos as coberturas no artigo sobre seguro contra incêndio no aluguel.

O que fazer antes e durante a quadra chuvosa

Algumas providências reduzem o risco e as discussões:

• Antes das chuvas, o proprietário pode revisar telhado, calhas e impermeabilização, principalmente em casas e coberturas.
• Na entrada do inquilino, a vistoria com fotos registra o estado do teto, das paredes e das esquadrias. Isso ajuda a saber, depois, se uma mancha já existia.
• Durante a locação, o inquilino mantém ralos e calhas limpos e avisa, por escrito e com fotos, qualquer sinal de umidade.
• Depois do aviso, o proprietário avalia o problema e providencia o reparo em prazo razoável. Pelo artigo 26 da lei, se o reparo urgente durar mais de dez dias, o inquilino tem direito a abatimento do aluguel proporcional aos dias que passarem desses dez; se passar de trinta dias, pode encerrar o contrato.

Como fazemos na Brasil de Andrade

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, orientamos o proprietário a revisar telhado, calhas e impermeabilização antes da quadra chuvosa. Durante a locação, todo reparo é submetido ao proprietário antes de ser feito. Usar a nossa equipe própria é uma opção, não uma obrigação, e o proprietário pode escolher outro prestador.

Se quiser conversar sobre o seu imóvel, chame no WhatsApp (85) 3121-4747, de segunda a sexta, das 8h às 18h.