Aluguel abaixo do mercado em Fortaleza: o que a lei permite fazer antes do fim do contrato

Nos 12 meses até setembro de 2026, o aluguel residencial em Fortaleza subiu 16,59%, a maior alta entre as capitais acompanhadas pelo Índice FipeZap. No mesmo período, o IGP-M, índice comum em contratos de aluguel, subiu 3,34%.

Quem alugou o imóvel há um ou dois anos e aplicou apenas o reajuste anual pode estar recebendo menos do que um imóvel parecido renderia hoje. Uma dúvida comum entre proprietários é se dá para corrigir isso antes do fim do contrato. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) oferece três caminhos, cada um com o seu momento.

O tamanho da diferença

Um exemplo com números hipotéticos: um apartamento alugado por R$ 2.000 em setembro de 2025 e reajustado pelo IGP-M de 3,34% passa a R$ 2.066,80. Se o valor tivesse acompanhado a média da cidade, de 16,59%, estaria perto de R$ 2.332. A diferença é de cerca de R$ 265 por mês.

O FipeZap mede preços anunciados e faz a média da cidade inteira, com bairros e padrões muito diferentes. Antes de concluir que o seu aluguel está defasado, compare com imóveis parecidos no mesmo bairro, como explicamos no artigo sobre quanto cobrar de aluguel em Fortaleza.

Reajuste anual: o que o contrato já prevê

O reajuste anual aplica ao aluguel a variação do índice escolhido no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. A lei não permite reajuste em prazo menor que um ano (Lei 10.192/2001, artigo 2º, parágrafo 1º).

O reajuste só repõe a variação do índice. Quando o mercado sobe muito mais que o índice, como aconteceu em Fortaleza, ele não basta para aproximar o aluguel do valor de mercado.

Acordo de novo valor: o caminho mais rápido

A Lei do Inquilinato permite que proprietário e inquilino combinem um novo valor a qualquer momento: "É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste" (artigo 18).

O acordo depende de o inquilino concordar. Alguns pontos ajudam na conversa:

• mostrar anúncios de imóveis parecidos na mesma região, com os valores atuais;
• lembrar que uma mudança também tem custo para o inquilino, com frete, nova garantia, vistoria e adaptação;
• propor um aumento em etapas, quando a diferença é grande.

O novo valor deve ser formalizado por escrito, em um aditivo ao contrato de aluguel assinado pelas duas partes. A data desse acordo passa a contar em dois pontos. O prazo de um ano para o próximo reajuste recomeça a partir dela (Lei 10.192/2001, artigo 2º, parágrafo 2º). E é a partir dela que se conta o prazo da ação revisional, como mostramos a seguir.

Ação revisional: só depois de três anos

Quando não há acordo, a lei permite pedir à Justiça que ajuste o aluguel ao preço de mercado, mas com uma condição de prazo. Pelo artigo 19, o locador ou o locatário pode pedir a revisão "após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado".

Na ação revisional (artigos 68 a 70):

• o proprietário indica o valor que pretende;
• o juiz pode fixar um aluguel provisório, que, no pedido do locador, não pode passar de 80% do valor pedido;
• se não houver conciliação, pode haver perícia para apurar o valor de mercado;
• o aluguel fixado na sentença vale desde a citação, que é o momento em que o inquilino recebe o aviso oficial da ação, e as diferenças são pagas corrigidas.

A revisão também pode ser pedida pelo inquilino, para baixar o aluguel quando o mercado cai. E ela não cabe quando já existe prazo correndo para a desocupação do imóvel (artigo 68, parágrafo 1º).

Na prática, a ação revisional é um caminho para contratos longos. Nos contratos de 30 meses, ela só se torna possível se a locação continuar depois do prazo original.

Fim do contrato: a hora natural de rever o valor

Nos contratos residenciais de 30 meses ou mais, a locação termina no prazo combinado, sem necessidade de aviso nem de justificar o fim (artigo 46). É o momento natural para negociar um novo valor, já com base no mercado.

Se o inquilino continua no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo, sem oposição do proprietário, o contrato passa a vigorar por prazo indeterminado. A partir daí, o proprietário pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias (artigo 46, parágrafo 2º), o que também abre espaço para conversar sobre o valor.

Vale pesar o outro lado: um aumento que o inquilino não consegue pagar pode levar à saída dele. Antes de insistir em um valor, compare a diferença com o custo de manter o imóvel vazio até o próximo contrato.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, o reajuste é aplicado todo ano pelo índice do contrato, normalmente o IGP-M, e o proprietário e o inquilino são avisados com antecedência.

Quando o aluguel fica muito abaixo do mercado, não esperamos a renovação: propomos ao inquilino um acordo de novo valor durante o contrato. E a conversa sobre o fim do contrato começa 60 dias antes do vencimento, o que dá tempo para chegar a um valor justo para os dois lados.