Sublocação, cessão e empréstimo do imóvel alugado: quando o inquilino precisa de autorização

Quem aluga um imóvel em Fortaleza espera que ele seja ocupado pela pessoa que passou pela análise de cadastro e assinou o contrato. Às vezes, porém, o proprietário descobre que outra pessoa está morando no imóvel, que um quarto foi alugado para terceiros ou que o inquilino se mudou e deixou um parente no lugar.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) trata dessas situações de forma direta: cessão, sublocação e empréstimo dependem de autorização prévia e por escrito do proprietário. Veja o que cada uma significa, como a autorização deve ser dada e o que fazer quando ela não existe.

Cessão, sublocação e empréstimo: as diferenças

São três situações diferentes, que a lei trata em conjunto:

• Cessão da locação: o inquilino transfere o próprio contrato para outra pessoa, que passa a ocupar o lugar dele na locação.
• Sublocação: o inquilino continua no contrato, mas aluga o imóvel, ou parte dele, para outra pessoa, que paga aluguel a ele.
• Empréstimo: o inquilino deixa outra pessoa usar o imóvel, ou parte dele, sem cobrar.

Nos três casos, quem ocupa o imóvel deixa de ser apenas a pessoa que o proprietário aprovou. Por isso a lei exige a participação do proprietário. Não se confunde com isso a presença de quem mora com o inquilino, como cônjuge, companheiro ou filhos, que faz parte do uso normal do imóvel.

A regra: autorização prévia e por escrito

O artigo 13 da Lei 8.245/91 diz que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, "total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador". Dois pontos dessa regra merecem atenção:

• Prévio: a regra é que a autorização venha antes. Uma concordância verbal ou um "deixa estar" não cumpre a exigência; se o proprietário decidir aceitar uma situação já existente, deve registrar isso por escrito.
• Escrito: a autorização precisa estar documentada, seja no próprio contrato, seja em documento separado.

A lei também trata do silêncio do proprietário. Pelo parágrafo 1º do artigo 13, "não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição". Mas, se o inquilino notificar o proprietário por escrito sobre a cessão, sublocação ou empréstimo, o locador tem 30 dias para manifestar formalmente a sua oposição (parágrafo 2º). Por isso, quem recebe uma notificação dessas deve responder por escrito dentro do prazo.

Quando a sublocação é autorizada

Se o proprietário concordar, a sublocação passa a seguir regras próprias da lei:

• as regras das locações se aplicam às sublocações, no que couber (artigo 14);
• se a locação principal termina, por qualquer motivo, as sublocações também terminam, e o sublocatário pode cobrar indenização do inquilino que sublocou (artigo 15);
• o sublocatário responde subsidiariamente ao proprietário pelo que dever ao inquilino, quando este for cobrado, e pelos aluguéis que vencerem durante o processo (artigo 16);
• o aluguel da sublocação não pode ser maior que o da locação (artigo 21).

Na prática, a autorização deve dizer quem vai ocupar o imóvel e em que condições. O inquilino original continua responsável pelo contrato perante o proprietário.

Hospedagem por aplicativo

Uma dúvida frequente é sobre o inquilino que anuncia o imóvel em aplicativos de hospedagem. Quando o inquilino cobra de outras pessoas para ocupar o imóvel, mesmo por poucos dias, a situação se aproxima da sublocação ou da cessão do uso e, sem autorização do proprietário, tende a ser tratada como infração à regra do artigo 13. Há discussão nos tribunais sobre a natureza jurídica dessa hospedagem, por isso a previsão expressa no contrato é o que dá mais segurança. Em prédios, entra ainda a convenção do condomínio, tema que tratamos no artigo sobre aluguel por temporada em condomínio e a decisão do STJ.

O ideal é que o contrato de aluguel trate do assunto de forma expressa, para evitar discussão depois.

Quando acontece sem autorização

A sublocação, a cessão ou o empréstimo sem consentimento prévio e escrito é uma infração ao contrato e à lei. O artigo 9º, inciso II, da Lei 8.245/91 permite desfazer a locação "em decorrência da prática de infração legal ou contratual".

Antes de qualquer medida, o caminho mais eficiente costuma ser este:

1. Confirmar os fatos: quem está no imóvel, desde quando e em que condição.
2. Conversar com o inquilino: muitas vezes há uma explicação, como um familiar que veio passar um tempo, e a situação pode ser regularizada com uma autorização por escrito, se o proprietário concordar.
3. Notificar por escrito: se a ocupação não for aceita, registrar a oposição e pedir que a situação seja desfeita em prazo razoável.
4. Avaliar o fim da locação: se o problema continuar, a infração pode fundamentar o pedido do imóvel de volta, como explicamos em inquilino não quer sair: o que fazer.

A lei também prevê liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução de três meses de aluguel, quando a ação de despejo tiver como único fundamento a permanência do sublocatário no imóvel depois de extinta a locação celebrada com o inquilino (artigo 59, parágrafo 1º, inciso V). Essa hipótese trata do sublocatário que fica no imóvel depois que a locação principal acabou, e não da sublocação sem autorização em si.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, a escolha de quem vai morar no imóvel passa por uma análise criteriosa e inteligente de cadastro, e toda locação começa com uma reunião de acolhimento com o inquilino. Administramos imóveis residenciais e comerciais; não administramos aluguel por temporada.

Quando é preciso ir à Justiça, o advogado é por conta da Brasil de Andrade. Mesmo assim, mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.