Atrasei o aluguel: quanto a dívida custa e o que fazer agora

Este artigo é para quem mora de aluguel e atrasou, ou sabe que vai atrasar. Acontece com muita gente: um imprevisto, uma despesa de saúde, um salário que não entrou. O atraso em si não é o problema maior. O que pesa é deixar a dívida correr sem conversar. Administrando imóveis em Fortaleza desde 1981, vemos isso todo mês, e por isso escrevemos este guia.

Você não está sozinho nessa situação. Em outubro de 2026, 5,84% dos contratos de aluguel residencial acompanhados pelo índice de inadimplência da Loft estavam com mais de 15 dias de atraso. O índice considera cerca de 500 mil contratos com a garantia oferecida pela própria Loft, em todo o país.

Por que a dívida de aluguel merece prioridade

Quando há várias contas atrasadas, é comum pagar primeiro a que cobra mais alto. Com o aluguel, a lógica deve ser outra, por três motivos.

• O que está em jogo é a moradia. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite desfazer a locação por falta de pagamento (artigo 9º, inciso III). Nenhuma outra conta do mês coloca a sua casa em risco dessa forma.
• A garantia é atingida. Se você deixou caução, ela pode ser usada para cobrir a dívida e você deixa de recebê-la de volta no fim do contrato.
• O fiador também responde. Quem foi seu fiador pode ser cobrado junto com você. E a lei permite penhorar até o imóvel onde o fiador mora para pagar uma dívida de aluguel (Lei 8.009/90, artigo 3º, inciso VII). É uma pessoa que confiou em você, e a relação costuma sofrer junto.

Quanto o atraso custa

O seu contrato de aluguel define os encargos do atraso. Em geral, são três:

• multa por atraso, um percentual sobre o valor em aberto, cobrado uma vez;
• juros de mora, que correm enquanto a dívida não é paga. Se o contrato não fixar a taxa, vale a taxa legal do Código Civil (artigo 406, com a redação da Lei 14.905/2024);
• correção monetária, pelo índice do contrato ou, se ele não definir, pelo IPCA (Código Civil, artigo 389, parágrafo único).

Um exemplo com números hipotéticos: aluguel de R$ 2.000, contrato com multa de 10% e juros de 1% ao mês. Com um mês de atraso, a conta passa para cerca de R$ 2.220, fora a correção. Parece pouco, mas o aluguel seguinte vence logo depois, e cada mês novo entra com a sua própria multa.

Com três meses em aberto, o mesmo exemplo chega a R$ 6.000 de aluguéis e R$ 600 de multas. Os juros somam cerca de R$ 120: R$ 60 sobre o aluguel atrasado há três meses, R$ 40 sobre o de dois meses e R$ 20 sobre o do último mês. Se o boleto inclui condomínio e IPTU, eles se somam a isso.

Como o custo cresce se virar ação

Quando não há pagamento nem acordo, o locador pode entrar com a ação de despejo por falta de pagamento e, no mesmo processo, cobrar a dívida (Lei 8.245/91, artigo 62, inciso I). A partir daí, entram custos que não existiam antes: as custas do processo e os honorários do advogado do locador, que o juiz fixa na sentença e que se somam à dívida.

Mesmo com o processo aberto, a lei dá uma saída: depois de citado, isto é, depois de receber o aviso oficial da ação, o inquilino pode evitar o despejo depositando, em até 15 dias, toda a dívida atualizada, com multa, juros, custas e honorários. Nesse caso, a lei fixa os honorários em 10% do valor devido, se o contrato não disser outra coisa. É a chamada purga da mora (artigo 62, inciso II). Ela tem limite: não pode ser usada se o inquilino já recorreu a ela nos 24 meses anteriores ao início da ação (artigo 62, parágrafo único).

Nos contratos sem garantia, o prazo pode ser ainda mais curto. A lei permite que o juiz determine a desocupação em 15 dias logo no início da ação (artigo 59, parágrafo 1º, inciso IX). Mesmo aí, o inquilino pode evitar a saída se, dentro desses 15 dias, depositar em juízo tudo o que deve (artigo 59, parágrafo 3º). Explicamos as etapas da ação de despejo em outro artigo.

A diferença em relação a uma dívida de banco

Com banco ou cartão, a negociação costuma seguir regras prontas, com pouca margem para a sua situação. Com o aluguel, do outro lado há uma pessoa, o proprietário, ou uma administradora que fala por ele.

Um acordo também costuma interessar ao proprietário. Receber a dívida e manter um inquilino que volta a pagar evita o imóvel vazio, o custo de um processo e a espera pela Justiça. Não há garantia de que todo locador vá aceitar uma proposta, mas a conversa é mais fácil quando o inquilino procura antes de ser procurado.

Quanto mais cedo a conversa acontece, mais opções existem: parcelar o valor em atraso junto com os próximos aluguéis, ajustar a data de vencimento ao dia em que o salário entra, combinar um prazo para quitar. Com três meses de dívida e uma ação em andamento, essas opções diminuem e o valor já é bem maior.

O que fazer no primeiro dia de atraso

1. Avise. Fale com o proprietário ou com a administradora antes do vencimento, se puder, ou no mesmo dia. Explique o que aconteceu, sem rodeios.
2. Proponha uma data. Diga quando consegue pagar e quanto. Uma proposta concreta e possível vale mais do que uma promessa vaga.
3. Formalize por escrito. Todo acordo deve ter o valor, as datas das parcelas e o que acontece se uma delas não for paga. Uma mensagem com a confirmação das duas partes já ajuda; um termo assinado é melhor.
4. Cumpra o combinado. Se perceber que não vai conseguir pagar uma parcela, avise antes. A confiança construída no acordo é o que abre espaço para um ajuste.
5. Mantenha o fiador informado, se houver. Ele vai saber de qualquer forma, e é melhor que saiba por você.

Como fazemos

Nos imóveis que administramos em Fortaleza, quando o pagamento não entra, a nossa equipe procura o inquilino já no dia seguinte ao vencimento. Não é para pressionar: é para entender o que aconteceu enquanto a dívida ainda é pequena e fácil de resolver.

A cobrança é feita por pessoas, que conhecem o inquilino e o histórico do contrato. Explicamos o problema e mostramos como a dívida pode crescer, porque essa conversa costuma ser o que leva à quitação. Mais de 99% das locações que administramos terminam sem disputa na Justiça.

Se você é nosso inquilino e está com dificuldade, fale com a equipe o quanto antes.